Договор аренды квартиры
Договор аренды квартиры является важной частью взаимоотношений между арендатором и арендодателям. С его помощью обе стороны гарантируют себе взаимовыгодное и безопасное сотрудничество без каких-либо рисков. В статье мы разберёмся, что представляет собой этот договор, в чём заключаются его ключевые задачи, как правильно составить или расторгнуть договор аренды, не став при этом, жертвой мошенников
Что такое договор аренды (найма)
Сперва стоит отметить, что договор аренды жилья — не совсем корректная формулировка (юридически). Термин «аренда», распространяется только на нежилую недвижимость или когда арендатором является юридическое лицо. В случае если жилье снимает физическое лицо, правильнее будет использовать термин «договор найма».
«Договор найма» — это список правил, которые регламентируют взаимоотношения между сторонами сделки. Им устанавливаются права и обязанности участников сделки (владельцев жилья и квартирантов). Для предотвращения конфликтных ситуаций, договор следует составить грамотно, желательно привлечь к этому компетентного человека.
Для чего нужен договор аренды
Главная задача договора – защита интересов арендатора и арендодателя. Договор позволяет избежать конфликтных ситуаций или в случае разногласий, позволяет решить их мирным путём. Если урегулировать конфликт мирным путём не получается, и решать вопрос придётся в суде, то договор аренды будет главным аргументом при решении споров.
В случае нарушения договоренностей, любая из сторон может воспользоваться письменным договором для защиты своих интересов. Например, съемщик должен будет вносить оплату строго в заранее определенный срок, возмещать расходы в случае порчи собственности арендодателя и т. д. Последний не сможет выселить арендатора раньше оговоренного времени или произвольно повысить плату за аренду.
Составление договора аренды
Это один из наиболее ответственных этапов аренды квартиры, от которого зависит, возникнут ли у сторон затруднения в случае каких-либо споров или нет. Перед тем как приступать к составлению, следует подробно изучить состояние квартиры – проверить работоспособность всех систем, повреждений и т. д.
До момента подписания договора, ответственность за состояние квартиры и находящихся в ней вещей, несёт владелец квартиры. Тогда как после подписания договора, вся ответственность ложится на арендатора. В случае обнаружения каких-либо неисправностей после подписания договора, доказать что они уже были, будет сложно.
Стоит обратить особое внимание на документы, которые подтверждает право собственности наймодателя на недвижимость. Важно ознакомиться не с копиями, а с оригиналами документов. Дополнительно рекомендуется заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, либо в МФЦ. Если этого не сделать, можно стать жертвой мошенников, которые пользуются схемами субаренды или предоставляют недвижимость с несколькими собственниками.
Убедившись в благонадежности арендодателя, можно приступать к составлению договора.
Основные аспекты договора аренды
Срок заключения
По данному критерию, договоры найма жилья, можно разделить на две категории:
- Краткосрочные `— не превышают 12 месяцев
- Долгосрочные — 12 месяцев и более
В большинстве случаев владельцы жилья предлагают письменный договор сроком 11 месяцев, при этом предусматривая возможность его пролонгации. Очень часто при этом допускается и увеличение размера арендной платы. Причиной этому служит необходимость регистрации договора на более продолжительный период в Росреестре.
Действующим он будет считаться только после того, как его зарегистрируют в государственных органах. В свою очередь, краткосрочные договоры считаются действующими уже с даты подписания (государственная регистрация не обязательна).
Эксперты в сфере юриспруденции советуют регистрировать договор на любой период, даже если жилье нанимается всего на несколько дней. Если не сделать этого, квартирант может столкнуться с большими проблемами.
Стороны договора
Участниками договора являются владелец недвижимости, который сдает её в аренду, а также квартирант, который её арендует. В условиях прописывается информация о сторонах, период и порядок найма, количество жильцов, а также даты внесения оплаты. Вместе с ними указываются сведения о состоянии квартиры, качестве ремонта и доступной жильцам мебели. Максимально подробное составление этих пунктов позволит сделать отношения между арендатором и арендодателем максимально прозрачными, а также предоставит им больше гарантий.
Дополнительным обеспечением для наймодателя выступает специальный платеж, который вносится нанимателем в качестве депозита. По истечении срока действия аренды эти средства используются для покрытия возникших в процессе проживания издержек (поломка оборудования, порча мебели и т. д.). В случае отсутствия такой необходимости, средства возвращаются съемщику.
Правильное составление договора
Нужно учесть, что в договоре предусмотрено 2 типа пунктов – обязательные, при отсутствии которых он не будет действовать, а также дополнительные (вносятся по желанию участников сделки, при их отсутствии действуют актуальные законодательные нормы).
Список обязательных условий включает:
- Предмет. Необходимо указать информацию об арендуемой недвижимости – ее полный адрес, площадь и кадастровый номер. Тут же регистрируется список имущества, которое располагается в квартире и предоставляется арендатору. Также нужно внести информацию о том, что жилье не заложено и не обременено требованиями прочих граждан
- Участники договора. В разделе указываются паспортные данные съемщика и собственника жилья, а также других лиц, планирующих временно или постоянно жить в квартире (если к проживающему отдельно арендатору будут приезжать, к примеру, родственники, он может внести соответствующую информацию в договор). Если обнаружится, что в квартире проживает больше людей, чем было заявлено, собственник может использовать это как основание для расторжения договора
- Продолжительность аренды. Как правило, срок найма указывается в месяцах. В случае если графа не будет заполнена, договор будет считаться бессрочным
- Условия оплаты. Тут требуется указать величину оплаты, а также условия ее внесения. Вместе с этим следует прописать, что именно включено в оплату (платежи за ЖКХ, оплата телевидения, интернета и т. п.). Наиболее распространена схема внесения платы за аренду, к которой прибавляется коммуналка по счетчикам. В случае передачи средств наличными следует предусмотреть выдачу расписок об их получении. Арендодатель может назначить неустойку за несвоевременное внесение платежей
- Условия внесения и возврата страхового депозита. Это пункт должен содержать сумму страхового платежа (в большинстве случаев она эквивалентна платежу за месяц аренды), а также условия его внесения. Некоторые наймодатели предлагают разбить его на 2-3 месяца (соответствующая информация также прописывается в договоре). Также нужно указать порядок возврата данного платежа с четким списком условий, при которых съемщик не сможет получить обратно свои деньги
- Права и обязанности сторон. Ключевой обязанностью владельца недвижимости является предоставление квартиры в заранее оговоренном состоянии для проживания. Арендатор же обязан своевременно вносить арендную плату и поддерживать первоначальный порядок в жилье. При этом наниматель не может применять квартиру для неоговоренных целей (оказание услуг, заселение незарегистрированных в договоре лиц и т. д.). Нарушение влечет за собой расторжение договора
После составления договора нужно его заключить. Для этого необходимы паспорта сторон, а также документы, подтверждающие право собственности.
Для удобства можно составить акт приема-передачи жилья, с описью и фото всех его элементов. Также нужно указать в нем показания счетчиков на дату предоставления квартиры в аренду.
Образец договора
Чтобы не формировать договор вручную, вы можете воспользоваться готовым шаблоном.
Расторжение договора аренды
Когда срок аренды по долгосрочному договору приближается к концу, владелец квартиры должен как минимум за 3 месяца предложить арендатору оформить новый договор либо попросить его освободить жилье. На этапе составления можно включить в договор порядок предварительного расторжения. Чаще всего в таком случае предусматривается порядок оповещения за конкретный срок, который нужно оговорить и зафиксировать предварительно (обычно это 1 или 3 месяца). Также предусмотрена возможность установить штрафные меры в случае несоблюдения этих условий.
Произвольное расторжение договора по инициативе собственника допускается при следующих условиях:
- Арендатор не вносит платежи на протяжении полугода (в случае краткосрочного найма – более 2 месяцев)
- Помещение используется не по назначению, а съемщик не реагирует на предупреждения о необходимости устранить проблему
- Съёмщик портит или разрушает жилье
Как не стать жертвой мошенничества
Соблюдая описанные выше рекомендации, вы уже сможете исключить большинство возможных рисков – достаточно будет грамотно составить договор аренды и внимательно изучить интересующую вас квартиру. Если вы не уверены в своей компетентности, можете воспользоваться помощью независимого эксперта, который даст советы касательно выбора недвижимости, а также составления договора.
Если вы арендуете недвижимость через риелтора, следует подробно изучить компанию – ее репутацию, отзывы клиентов, срок работы и т. д. Если вы не можете найти какую-либо информацию об агентстве, сотрудничать с ним не стоит. Также не следует делать какие-либо платежи до заключения договора. При расчете наличными не забывайте про расписки.
На грамотное составление договора аренды потребуется потратить некоторое время, однако это низкая цена за гарантию своей правовой безопасности с отсутствием рисков разбирательств с собственником жилья. Чтобы исключить какие-либо правовые затруднения, воспользуйтесь описанными выше рекомендациями – этого будет вполне достаточно.