Договор дарения квартиры — преимущества и недостатки

Договор дарения квартиры обладает рядом преимуществ. К ним относится отсутствие необходимости в заверении у нотариуса и согласии других собственников. Также, если дарителем выступает близкий родственник, НДФЛ платить не придется. Но, как у любой процедуры передачи собственности, у него есть свои плюсы и минусы.

Сделки по дарению регламентированы законом — в главе 32 ГК РФ. Там же дано определение дарения — это соглашение между двумя сторонами (одаряемым и дарителем) о бесплатной передаче права на собственность или другое имущество.

Основным условием дарения с точки зрения закона является его безвозмездный характер. То есть, в отличие от других сделок, материальное благо получает только одна сторона (одаряемый). Если одаряемый предоставляет взамен деньги или другое имущество, то сделка признается ничтожной или недействительной.

Что нужно для заключения договора дарения квартиры

Для составления договора дарения квартиры или доли в квартире потребуются следующие документы:

• Паспорт дарителя
• Паспорт одаряемого
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности)

Также в некоторых случаях может понадобиться технический паспорт, но чаще всего он не нужен. Документ точно потребуется, если приватизированную квартиру не ставили на кадастровый учет. Обычно это характерно для квартир старого фонда, которые принадлежат пожилым людям.

Также нужно пройти необходимые регистрации. Составление акта приема-передачи по законодательству не является обязательным условием. Но, чтобы избежать проблем в будущем, если между заключением сделки и регистрацией договора будет длительная пауза, лучше его составить. Есть нюанс — договор дарения считается заключенным с момента регистрации перехода права собственности, но сделка считается действительной с момента передачи подарка получателю.

Так, если пожилой человек подписал договор дарения и акт приема-передачи, но вскоре умер и не смог участвовать в переходе права собственности, акт позволит доказать, что право владения перешло к одаряемому.

Образец договора дарения 2021 года можно найти в интернете.

Преимущества договора дарения

Согласно изменениям в законодательстве 2019 года, нотариально оформлять сделку дарения не обязательно. Присутствие нотариуса необходимо, только если:

• Объектом дарения выступает не вся квартира, а доля в ней (если дарение всех долей осуществляется одной сделкой, нотариус не нужен)
• Собственником квартиры является недееспособное лицо или несовершеннолетний. Для совершения такой сделки также потребуется разрешение органов опеки

Другие преимущества договора дарения:

• Отсутствие требований по уплате налога на доход физических лиц. При дарении недвижимости близкому родственнику платить 13% от кадастровой стоимости не нужно. К близким родственникам относятся: родители, дети, супруги, дедушки, бабушки, внуки, сестры и братья
• Простота оформления. Согласно статье 574 ГК РФ, дарственная на квартиру оформляется в простой письменной форме
• Возможность обойти преимущественное право покупки. Собственник жилья не может продать его без уведомления других совладельцев. Сначала он должен предложить выкупить долю им. Договор дарения можно оформить без согласия других собственников
• Подаренная квартира относится к личной собственности одаряемого. В случае развода с супругом вторая сторона не сможет претендовать на половину жилья
• В договор можно внести пункт о том, что если даритель живет дольше одаряемого, то дар переходит обратно

Недостатки договора дарения

Собственник, получивший квартиру в дар, имеет такие же права, как и при наследовании или приобретении жилья. Такая сделка редко вызывает вопросы с юридической точки зрения, например, у риелторов при продаже. Но, как и везде, тут есть подводные камни.

Например, дарителя могут признать недееспособным на момент совершения сделки. Но этот риск характерен и для других сделок. Если в качестве дарителя выступает не родственник, есть риски покупки по договору дарения. Даже если квартира была действительно подарена, то суд может признать такую сделку недействительной. Однако доказать это достаточно сложно.

Другие недостатки и нюансы договора дарения:

• Необходимость платить НДФЛ при дарении дальним родственникам
• Ограничение на участие в дарении. Согласно статье 575 ГК РФ, нельзя заключать сделку без нотариуса, если собственником квартиры является недееспособный гражданин или ребенок
• Дарение трудно, но теоретически возможно отменить. Например, если одаряемый небрежно обращается с имуществом, которое представляет большую ценность для дарителя, или дарителем выступила компания, которая сделала подарок за счет корпоративных средств с нарушением закона о банкротстве

Нельзя подарить жилье если:

• Получателем квартиры является государственный чиновник или сотрудник Центробанка
• Одаряемым является сотрудник воспитательной, медицинской или социальной организации (интерната, дома престарелых, центра социальной помощи и так далее)
• Даритель и одаряемый являются юридическими лицами

Сравнение договора дарения с договором купли-продажи

Дарение

• Подаренная квартира является собственностью одаряемого
• Долю в квартире можно передать в дар без согласия других собственников
• Даритель не получает денежное или другое возмещение за недвижимое имущество
• При передаче квартиры в дар близким родственникам НДФЛ (13% от ее кадастровой стоимости) платить не нужно
• У участников сделки есть право на налоговый вычет

Купля-продажа

• Купленное жилье считается совместной собственностью супругов
• Если один из собственников жилья решает продать квартиру, то он обязан сначала предложить покупку другим долевым собственникам
• Одна сторона передает недвижимость другой в обмен на определенную сумму
• Если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет, при продаже нужно заплатить налог 13% от вырученной суммы
• Нет возможности получения налогового вычета