Договор долевого участия — регистрация, нюансы и неустойки

Участие в долевом строительстве – один из самых выгодных способов приобретения недвижимости, позволяющий значительно сэкономить. Однако из-за множества неприятных историй с обманом дольщиков многие люди боятся участвовать в подобных мероприятиях

В этой статье мы разберемся, что представляет собой договор долевого строительства, чем он отличается от других вариантов покупки жилья, как осуществляется регистрация, а также в чем заключаются его положительные и отрицательные особенности.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель предоставляет свои деньги строительной компании на этапе возведения заинтересовавшего его дома. Вложенные средства применяются для выполнения строительных работ. Получается, что инвестор покупает долю в доме и получает статус дольщика.

Значимая особенность договора долевого участия заключается в том, что он может быть заключен только до окончания строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Такой механизм позволяет инвестору значительно сэкономить на покупке жилья (за счет меньшей наценки застройщика), однако при этом предусмотрены и некоторые риски.

Долевое строительство регулируется Федеральным законом №214, но до 2019 года у дольщиков не было надежной законодательной защиты. В то время был высок риск попасть в ситуацию, когда строительная организация выводила средства инвестора со счета, при этом не закончив строительные работы. Дольщики оставались без своих денег и без обещанной недвижимости. Однако в 2019 году закон был принципиально изменен – теперь между строительной организацией и дольщиками появились посредники, гарантирующие выполнение обязательств застройщика и сохранение финансов вкладчиков.

Актуальный механизм долевого строительства имеет следующий вид: дольщик заключает со строительной организацией договор, его средства переводятся в сейфовую ячейку или на эскроу-счет, и блокируются там до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Получается, что для строительства недвижимости применяются не деньги дольщиков, а собственные средства застройщика, либо же оформленный им банковский кредит.

Сразу после регистрации права собственности дольщика на готовую недвижимость денежные средства с эскроу-счета перечисляются строительной организации. В случае невыполнения последней своих обязательств, задержке сроков или т.п. обстоятельств, не предусмотренных условиями договора, покупатель может получить свои финансы обратно. При этом пока деньги лежат на эскроу-счете, доступ к ним не имеет ни одна из сторон договора.

Отличия ДДУ от ДКП и ЖСК

Ключевая разница между ДДУ и ДКП заключается в том, что последний заключается только после того, как недвижимость уже построена и введена в эксплуатацию. При его оформлении приобретается сама квартира, а не права на нее. Как правило, заключение договора купли-продажи несколько безопаснее, однако у покупателя не получается сэкономить на недвижимости, так как она продается по большей цене.

Схема жилищно-строительного кооператива подразумевает привлечение застройщиком денежных средств пайщиков с целью получения разрешения на возведение дома. Как правило, по ней можно купить квартиру гораздо дешевле, но и рисков значительно больше, чем с ДДУ. Схема ЖСК не имеет строгих гарантий защиты прав вкладчиков, а также каких-либо требований или взысканий с застройщика.

Преимущества и недостатки ДДУ

Законодательные изменения значительно обезопасили сферу долевого строительства для покупателей жилья. Но и на данный момент рассматриваемый способ нельзя назвать идеальным, так как кроме преимуществ он имеет и определенные недостатки.

Сперва остановимся на положительных моментах:

• Низкая цена недвижимости. Приобретение жилья на этапе возведения подразумевает некоторые риски, так как по сути дольщик отдает деньги за еще несуществующий объект. Для стимулирования продаж строительные компании предлагают значительно сниженные относительно готовой недвижимости цены. Благодаря этому дольщики могут существенно сократить свои затраты на жилье
• Высокий уровень безопасности. Новые законодательные требования регламентируют регистрацию подобных сделок в Росреестре. При этом застройщик обязан прописать точные сроки окончания строительных работ, а покупатель может разместить свои средства на независимом счете. Рассматриваемая схема исключает вывод денег строительной организацией, а также повторную реализацию недвижимости
• Строгий контроль застройщиков и хода реализации проекта. У застройщика не получится сдать недвижимость в эксплуатацию, если он не согласует это решение с дольщиками, а также компаниями, которые осуществляют технический надзор
• Неустойки за несоблюдение обязательств. В случае, если застройщик срывает сроки предоставления квартиры в эксплуатацию, дольщик может потребовать у него материальную компенсацию за неустойки

Ключевые минусы договора долевого строительства:

• Нужно ждать, пока квартиру построят. Чтобы извлечь максимальную выгоду от ДДУ, необходимо приобрести права на недвижимость на самых ранних сроках возведения. Однако в таком случае потребуется ждать как минимум несколько лет, пока застройщик завершит проект
• Смещение сроков. Второй минус тесно связан с первым и заключается в том, что застройщик имеет законное право менять сроки сдачи объекта при условии, что он предупредил дольщиков за 2 месяца до этого. То есть, и без того длительный срок ожидания может быть увеличен еще на несколько лет
• Корректировка проектной декларации в процессе строительства. Законом не предусмотрен запрет строительной компании вносить корректировки в проектную декларацию недвижимости, единственное требование – они никак не должны сказаться на качестве и безопасности жилья. Строительной компании необходимо оповестить покупателей о корректировках и занести их в единый реестр. Получается, что приобретая квартиру с одной площадью, можно получить совсем другой результат. Если дольщик не доволен корректировками, он может предъявить строительной организации претензии и потребовать расторжение договора
• Обесценивание денежных вложений. При условии сдачи жилья в срок дольщик получает выгоду от его приобретения. Однако если условия ДДУ были нарушены и вложенные средства возвращаются дольщику в соответствии с законом, их может быть недостаточно для покупки нового жилья. Это объясняется ежегодным ростом цен на недвижимость: чем дольше деньги находятся на эскроу-счетах, тем больше они в итоге обесцениваются

Эскроу-счет в ДДУ

Эскроу-счет по определению Федерального Закона №214 представляет собой специальный счет, который открывается в банке и применяется для заморозки денежных средств дольщика до момента, пока не завершится строительство дома. Деньги, которые находятся на таком счете, застройщик сможет получить только после исполнения своих обязательств перед клиентом.

Финансовые компании, в которых можно открыть подобный счет, именуются в договоре эскроу-агентами, являющимися посредником между депонентом (дольщик) и бенефициаром (застройщик). Договор на открытие счета эскроу не требует нотариальной регистрации. Перечень организаций, которые уполномочены предоставлять рассматриваемые счета для расчетов по договорам долевого участия, утверждается правительством Российской Федерации и каждый месяц публикуется на официальном сайте Банка России.

Заключение договора ДДУ

Перед тем, как заключать договор долевого участия, следует ознакомиться с пунктами, которые он должен включать. Вам потребуется внести в него следующую информацию:

• Кадастровый номер участка земли, выбранного для постройки здания
• Адрес дома
• Количество этажей
• Номер квартиры (потенциальный)
• Площадь жилья, высота потолков, планировка, информация о балконах или лоджии (при наличии)
• Тип и характеристики отделки, а также используемые материалы
• Срок завершения строительства и предоставления недвижимости в эксплуатацию
• Цена всего объекта, а также стоимость каждого квадратного метра
• Срок действия гарантии на недвижимость

Торопиться с подписанием договора не стоит. Перед этим рекомендуется изучить следующие моменты:

• Репутацию застройщика. Обратите внимание на то, сколько недвижимости построила организация, возникали ли у нее какие-то проблемы со сроками сдачи и качеством недвижимости. Также стоит запросить учредительные документы (застройщик должен будет предоставить ее по запросу)
• Проектную декларацию и разрешение на строительство. Проект обязательно должен быть согласован с местной администрацией, участок земли должен быть корректно зарегистрирован в органах надзора, а застройщик должен иметь разрешение на возведение постройки
• Наличие у застройщика аккредитации известных банков. Это не обязательный, но очень желательный маркер надежности организации, а также косвенная гарантия того, что она имеет средства на строительство
• Информацию об инвесторе. Это еще один способ проверить надежность застройщика – если инвестором выступает крупная организация или банк, вероятность того, что проект будет реализован без задержек значительно увеличивается
• Расположение объекта. Следует удостовериться самому, что вблизи дома не будет вредного производства, зон с плохой экологией, а также потенциально опасных соседей
• Типовой договор. Иногда застройщики изменяют содержание документов для конкретных клиентов. Чтобы избежать этого и обеспечить максимальную прозрачность сделки, нужно ознакомиться с типовым договором

Когда Вы удостоверитесь в надежности застройщика и правильно составите договор, можно будет приступать к его подписанию и переводу денежных средств на счет-эскроу (для этого также составляется соответствующий договор).

После заключения договора потребуется еще и зарегистрировать его в местном отделении Росреестра. После посещения последнего и предоставления всех необходимых документов потребуется подождать в среднем несколько недель (до месяца), после чего договор будет зарегистрирован.

Альтернативный способ – электронная регистрация ДДУ, для которой потребуется подать соответствующую заявку на сайте Росреестра (требуется наличие электронной подписи). В таком случае процедура займет не более одной недели.

Приобретение квартиры по договору долевого участия является одним из самых выгодных и безопасных способов обзавестись собственной недвижимостью. При правильном подходе к регистрации сделки и учете всех возможных рисков можно избежать издержек и за несколько лет получить новое жилье по низкой цене.