Как купить жильё на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке – ответственный шаг, требующий изучения множества тонкостей. Ниже мы разберемся, как подготовиться к покупке, найти подходящий вариант, избежать лишних судебных разбирательств, а также выбрать оптимальный способ оплаты.

Подготовка к покупке жилья

Сперва необходимо определиться со своими потребностями и финансовыми возможностями, отталкиваясь от которых и выбирается недвижимость. Рынок вторичной недвижимости можно условно разделить на несколько сегментов по ценовому признаку:

• Эконом. Относятся квартиры в панельных домах возрастом от 30 лет, расположенные в отдаленных районах
• Комфорт. Недвижимость в панельных домах возрастом от 20 до 30 лет с более удобным расположением и комфортными планировками
• Бизнес. Сегмент включает монолитное жилье, расположенное в районах с развитой инфраструктурой и оборудованное дополнительными удобствами
• Элитное. Индивидуальное жилье с авторским дизайном, расположенное в престижном районе

Стоит отметить, что в одном и том же сегменте недвижимость может значительно отличаться как ценой, так и состоянием. Перед тем как приступать к поискам, определитесь с доступным бюджетом, а также несколькими вопросами, на которых стоит остановиться подробнее.

Самостоятельно или через риелтора

Вы можете искать квартиру самостоятельно либо воспользоваться помощью риелторского агентства. Ключевым преимуществом самостоятельного поиска является экономия денег – часто риелторы запрашивают высокую плату за свои услуги, из-за чего позволить их себе может не каждый.

Но в остальном поиск недвижимости значительно упрощается: специалисты сами находят квартиры, которые соответствуют названным клиентом критериям, созваниваются с продавцом, а также консультируют по поводу покупки. Еще одним значимым преимуществом сотрудничества с риелторами является оперативность – они быстрее изучают рынок недвижимости, а также постоянно отслеживают появление новых предложений.

Среди преимуществ самостоятельного поиска можно выделить то, что вы общаетесь непосредственно с продавцами. В таком случае вы можете договориться о наиболее удобных условиях просмотра, а также поторговаться.

Выбор района

Если вы планируете приобретать квартиру в незнакомом районе, следует не спешить и узнать его получше. При изучении желательно обратить внимание на следующие вопросы:

• Дороги и общественный транспорт — изучите расположение остановок общественног транспорта, доступные маршруты и время, необходимое для того, чтобы до них добраться. Также узнайте, сколько времени понадобится, чтобы доехать от дома на работу
• Расположение инфраструктуры — посмотрите, где расположены ближайшие магазины, супермаркеты или торговые центры, и есть ли они вообще поблизости. Также стоит обратить внимание на медицинские и образовательные учреждения, детские и спортивные площадки
• Безопасность — рекомендуется заранее познакомиться с местным участковым и распросить его об уровне преступности в районе. Вместе с этим вы сможете узнать больше о своих соседях по дому и двору
• Экологичность — особое внимание стоит уделить наличию в районе промышленных предприятий, крупных автомобильных дорог и т. п. Из-за них может наблюдаться высокий уровень атмосферного и шумового загрязнения, что не только снижает качество жизни, но и вредит здоровью

Какой тип вторичного жилья выбрать?

В данном случае подразумевается планировка квартиры, именно по ней чаще всего «сортируется» недвижимость. Жителям России предлагается на выбор несколько вариантов, которые встречаются чаще всего:

• «Хрущевки». Наиболее распространенный в стране тип квартир. Дома построенные в период с 1950 по 1970 годы. На данный момент такое жилье является одним из самых недорогих. Причиной этому служат низкий уровень комфорта, маленькая жилплощадь квартир и плохое техническое состояние зданий
• «Сталинки». Были построены в 1950-60-х годах. Характерными чертами являются наличие высоких потолков, более 3-х метров и изолированные комнаты. На выбор доступны одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.
• Типовые квартиры (стандартные). Располагаются в панельных пятиэтажных домах, возведенных с 1970-х по 1980-е годы. Они имеют отдельные или смежные комнаты в количестве 1-4 штук с различными планировками, которые разделены на подвиды («полька», «чешка» и т. д.)
• «Улучшенка». Недвижимость с улучшенной планировкой, которая была построена в период с 1970-х по начало 1990-х годов. Представляет собой панельные здания, которые имеют до 16 этажей, лифты и мусоропроводы. Предусмотрены варианты с 1-3 раздельными комнатами и крупными кухнями
• «Малогабаритки». В эту категорию входят квартиры с небольшой жилой площадью, которые были построены в разные периоды времени. В большинстве случаев они имеют только одну комнату

Значительно реже встречается недвижимость поздних периодов, которая имеет больше разнообразных планировок и особенностей. Как правило, она стоит намного дороже описанных видов жилья, поэтому доступна не всем гражданам.

Способы покупки

Далеко не у всех людей получается внести полную оплату сразу после покупки недвижимости – для них предусмотрены альтернативные способы приобретения. Для удобства стоит подробнее рассмотреть все существующие варианты покупки, а также их нюансы.

Наличные

Расчет наличными в момент подписания договора о купле-продаже применяется редко, так как основывается на доверии между сторонами. В таком случае могут возникнуть проблемы, связанные с недобросовестностью продавца: они могут повлечь за собой длительные судебные разбирательства, которые не всегда позволяют вернуть свои деньги.

Более безопасными вариантами являются аккредитив и банковская ячейка. В таком случае средства кладутся на определенный счет (или сейф соответственно), доступ к которому каждая сторона получает только при определенных условиях. Так, чтобы получить деньги, продавцу потребуется подписать договор купли-продажи недвижимости.

За описанные услуги потребуется заплатить, однако это лучше, чем риск потерять все свои деньги на новое жилье.

Ипотека

Оформление ипотеки позволит быстро получить крупную сумму денежных средств на покупку недвижимости в долг. Оформлять ее следует в проверенных крупных банках с хорошей репутацией, так как они предлагают прозрачные условия кредитования. Как правило, в ассортименте продуктов финансовых организаций предусмотрены специальные кредитные программы для покупки недвижимости на вторичном рынке жилья.

Однако не стоит останавливаться только на них, зачастую можно найти более выгодный вариант. Среди таких можно выделить военную, семейную, ипотеку с государственной поддержкой. Подобные программы тоже позволяют получить кредит на вторичку, но на более выгодных условиях для определенных категорий граждан.

Рекомендуется оформлять жилищный займ тогда, когда у вас есть средства на первоначальный взнос. Можно найти предложение и без него, но в таком случае предусмотрены издержки в виде сниженной суммы кредита, более высокой процентной ставки либо неудобных условий возврата денег.

Материнский капитал

Материнский капитал будет крайне полезен в случае, если вы приобретаете квартиру в ипотеку. Многие финансовые организации учитывают его в качестве первоначального взноса по ипотеке, что позволяет не вносить собственные средства. Получается, что часть кредита за вас погасит государство, однако доступна такая возможность только семьям, в которых недавно родился ребенок.

Рассрочка

Приобретение квартиры на вторичном рынке в рассрочку допускается гражданским кодексом РФ и является еще одним способом обзавестись недвижимостью при отсутствии средств для полной ее оплаты. В таком случае потребуется выплатить продавцу первый взнос (чаще всего величиной в 50% от стоимости). Остальная часть средств выплачивается по заранее определенному графику в течение оговоренного срока.

Ключевым риском для покупателя является то, что продавец откажется регистрировать сделку. В таком случае возвращать свои средства придется через суд, и даже если он примет решение в вашу пользу, продавец может попросту оказаться неплатежеспособным. Если арестовать имущество и продать его в счет погашения долга не получится (например, требования на квартиру заявили третьи лица), продавец набрал других долгов, заболел, умер и т. д., на получение своих денег обратно могут уйти годы.

До полной оплаты квартира пребывает в залоге у продавца и не передается в собственность покупателю. Данная схема имеет множество рисков для обеих сторон, поэтому стоит внимательно составлять и читать условия договора.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Проверка юридической чистоты недвижимости подразумевает удостоверение в подлинности документации по ней, оценку правового статуса, а также рисков, которые могут возникнуть в случае ее покупки. Это сложная, но очень важная процедура, позволяющая удостовериться в безопасности совершаемой сделки.

Чтобы проверка прошла эффективно, стоит воспользоваться помощью опытного юриста, который сможет заверить документы и выявить спорные моменты. Не стоит экономить на услугах специалиста, так как в противном случае вы можете потерять значительно больше времени и денег.

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры рекомендуется соблюдать следующий порядок действий:

1. Выберите подходящий вариант недвижимости
2. Договоритесь с продавцом о цене (не забудьте поторговаться)
3. Подготовьте необходимый пакет документов (правоустанавливающие документы, справку из ЕГРП и выписку из БТИ)
4. Составьте договор о купле-продаже (обязательно нужно подробно прописать условия внесения оплаты, чтобы избежать с рисков)
5. Подпишите договор и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре (за регистрацию права собственности потребуется заплатить пошлину в размере 2 000 рублей для физлиц и 22 000 рублей для юридических лиц)
6. Получите документы из Росреестра. Средний срок регистрации составляет 10 дней, в течение которых вы получите документы о праве собственности на купленное жилье

Покупка вторичного жилья в ипотеку

Порядок действий в таком случае немного отличается, так как в сделке участвует еще и банк, выдавший кредит. Сперва требуется найти оптимальную ипотечную программу и подать заявку на получение займа. Если решение будет положительным, клиенту нужно будет найти квартиру и предоставить информацию о ней банку.

Если финансовая компания одобрит выбранный вариант, можно будет приступать к регистрации сделки, которая выполняется по описанному выше алгоритму. После этого покупатель получает недвижимость и приступает к погашению долга.

На вторичном рынке недвижимости можно найти много хороших квартир по доступной цене. Если вы будете следовать описанным выше рекомендациям, сможете быстро приобрести себе комфортное жилье без рисков и больших затрат времени.