Продажа ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Оформление ипотечного кредита для большинства россиян является единственным доступным способом обзавестись собственной недвижимостью. Спрос на ипотеку только растет, поэтому все более актуальными становятся ответы на вопросы, связанные с ней. В статье мы разберемся, можно ли продать недвижимость, ипотека по которой ещё не погашена, и как это делается

Требуется ли согласие банка

До момента погашения ипотеки квартира находится в залоге у организации, выдавшей кредит. Несмотря на это, её продажа допускается, аналогично любой другой недвижимости. Однако обязательным требованием является получение соответствующего согласия от банка.

Чтобы получить его, необходимо обратиться в финансовую организацию и уточнить порядок досрочного погашения долговых обязательств — это позволит снять обременение с квартиры и приступить к продаже. Сделать это следует перед тем, как приступать к поиску покупателей. Если вы добросовестно выполняли кредитные обязательства, то проблем с получением положительного решения возникнуть не должно.

Получив одобрение, следует выбрать метод продажи ипотечной недвижимости. Всего существует 4 основных схемы.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа через рефинансирование

Это самый простой метод, который пользуется наибольшей популярностью. Продавцу требуется взять задаток у покупателя, за счет которого и погашается ипотечный кредит. После этого осуществляется продажа, банк предоставляет разрешение на нее вместе с документацией об оставшейся задолженности.

Чтобы зарегистрировать отношения участников сделки, заключается предварительный договор купли-продажи, по условиям которого первый платеж фиксируется в качестве задатка (такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом с 2015 года).

Кроме платежной функции, задаток также используется в качестве обеспечения по договору. Если продавец не захочет подписывать основной договор, по закону он должен будет вернуть покупателю сумму задатка, умноженную вдвое. Чтобы гарантировать соблюдение интересов лица, приобретающего недвижимость, рекомендуется уплатить первый взнос непосредственно в банк. Следует внести в назначение выплаты номер договора по кредитованию, а также сведения о продавце.

Погашение ипотеки во время сделки

При использовании этой методики требуется непосредственное участие финансовой компании. Продавцу потребуется получить справку о текущем размере кредитной задолженности. После этого покупатель использует сервис безопасных расчетов либо аккредитив и кладет на счет требуемую сумму средств для продавца и финансовой организации. После этого потребуется оформить соответствующие бумаги и зарегистрировать сделку о продаже объекта в Росреестре.

Продажа квартиры с ипотечным долгом

Сперва продавцу требуется найти человека, который готов купить недвижимость с условиями ипотеки. Многие банки в таких случаях предлагают немного улучшенные кредитные условия, которые часто соответствуют программам рефинансирования.

Алгоритм необходимых действий сводится к тому, чтобы покупатель подал заявку на оформление ипотеки, получил одобрение кредитора, после чего выбрал обремененную недвижимость. Продавцу же потребуется дать согласие на проведение сделки.

Продажа квартиры банком

Это наименее приоритетный способ, так как банк занимается продажей ипотечного жилья только в случае, если заемщик имеет крупную задолженность по кредиту. Продавцу в данном случае потребуется только дать согласие на подобную сделку – всем остальным будут заниматься специалисты банка.

При продаже недвижимости, которая была в собственности заемщика меньше установленного срока (3 или 5 лет), потребуется уплатить налог на доход физического лица (вне зависимости от выбранного способа). Допускается уменьшение суммы дохода от продажи для обложения налогом на величину затрат по покупке, включая выплаченные проценты. Ввиду этого налог при продаже рассматриваемого типа недвижимости часто не уплачивается благодаря вычетам.

В большинстве случаев продажа квартиры, которая находится в ипотеке, не выгодна для заемщика. Стоимость недвижимости практически в любом случае будет ниже, чем цена покупки с учетом уплаченных процентов. Данное решение имеет смысл только тогда, когда продавцу срочно нужны деньги на другие нужды, либо он попросту не имеет возможности погасить долг по ипотеке.