Что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от переустройства

Жилую недвижимость можно изменять по своим личным предпочтениям. Однако не всегда люди, желающие сделать свою квартиру удобнее, понимают разницу между существующими строительными понятиями. В данной статье мы постараемся разобраться и ответить на вопросы — что такое перепланировка, что она затрагивает и чем отличается от других строительно-инженерных работ

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Она бывает:

• Простая — согласование проходит по упрощенному порядку
• Сложная — требует разработки соответствующего проекта от специализированной организации

Перепланировка необходима для того, чтобы сделать жилье более комфортным для владельца. Она подразумевает снос или возведение новых стен. Для наглядности, остановимся на каждом из видов перепланировки отдельно.

Простая перепланировка включает в себя следующие работы:

• Объединение кухни с жилой комнатой
• Обустройство совмещенного санузла
• Частичное изменение несущей стены
• Обустройство проемов для дверей
• Монтаж ненесущих перегородок, которые не влияют на нагрузку перекрытия

Сложная перепланировка, помимо описанных выше работ, также может включать в себя:

• Внесение изменений в капитальные стены и перекрытия
• Возведение перегородок, которые влияют на нагрузку перекрытия
• Монтаж дополнительных лестниц
• Внесение корректировок в несущие конструкции
• Объединение балконов (либо лоджий) с жилыми комнатами
• Корректировка форм оконных проемов и входных дверей
• Прочие работы, которые подразумевают серьезную корректировку технических документов

Перед проведением перепланировки потребуется создать проект будущих изменений и согласовать его с органами местного самоуправления. От вида процедуры зависит сложность согласования, а также количество инстанций, которые потребуется посетить. Стоит учитывать, что перечень работ, которые относятся к простой или сложной перепланировке, может корректироваться местными административными органами и различаться в зависимости от региона.

Отличия перепланировки от реконструкции и переустройства

Под реконструкцией подразумевается внесение изменений в технические параметры объекта. Процедура нередко сопровождается изменением количества этажей в доме, строительством новых сооружений, примыкающих к дому, а также корректировку инженерных систем. При этом не допускается замена несущих конструкций – они могут быть только восстановлены или отремонтированы.

Реконструкция является более обширным понятием. Она может включать в себя, помимо перепланировки, другие комплексы работ. Для осуществления реконструкции потребуется подробно рассчитать проект, утвердить его, а также согласовать со всеми ключевыми инстанциями, которые согласятся с изменениями и дадут разрешение на их внесение.

Переустройство — это внесение корректировок в инженерные сети постройки. В таком случае меняются газовые и электросети, вентиляция, системы водоснабжения и канализация. Например, переустройством будет считаться перенос раковины в другой угол комнаты с прокладкой труб, прокладка электрического кабеля для дополнительной розетки и т.д.

По сути это небольшие работы, которые осуществляются в процессе косметического ремонта, однако и они требуют согласования. Для этого нужно обратиться в профильную службу, а также внести изменения в план жилья и утвердить их в БТИ. Переустройство не относится к работам, связанным с изменением самих помещений, и затрагивает только их обустройство.

Что можно и нельзя делать при перепланировке

Чтобы узнать все допустимые изменения в многоквартирных домах, следует обратиться к законодательству, а именно – Жилищному Кодексу. В нём можно найти специальный раздел, регулирующий данный вопрос.

Что категорически запрещается делать:

• Проводить работы, которые направлены на разрушение или снижение качества технических параметров несущих стен (демонтаж, утончение и создание дополнительной нагрузки на конструкции)
• Применять общедомовые коммуникации для перепланировки (системы водоснабжения и отопления). Например, для монтажа полов с подогревом, требуется установить дополнительное оборудование для нагрева
• Нарушать работоспособность вентиляции, газовых коммуникаций и канализации (работы должны быть согласованы с профильными инстанциями)
• Увеличивать площадь нежилых помещений за счёт жилых. Нельзя расширить санузел, коридор или кладовую за счёт другого жилого помещения. Также предусмотрен запрет перепланировки в панельном доме так, чтобы жилые помещения оставались без источников тепла и света
• Значительно расширять санузел. Увеличить площадь санузла можно только за счёт нежилых смежных комнат – коридора, кладовой и гардеробной

Список разрешенных работ:

• Снос стен, не являющихся несущими. Они могут быть демонтированы полностью или частично, а также перенесены или видоизменены
• Увеличение площади жилых помещений за счёт сноса стены между комнатой и лоджией (запрещается лишь установка дополнительной батареи)
• Увеличение площади санузла за счёт прилегающих нежилых комнат. Разделяющую помещения стену можно снести и расширить санузел, также предусмотрена возможность установить в квартире джакузи (при получении соответствующего разрешения)
• При обращении в соответствующие службы, можно внести изменения в функционирование систем газо- и водоснабжения (рабочие должны иметь специальную лицензию)
• Увеличение жилых помещений за счёт нежилых, исключением служит совмещение с кухней, оборудованной газовой плитой
• Разделение имеющихся комнат перегородками (с учетом допустимой нагрузки на перекрытия)

Какую перепланировку нужно узаконить

Узаконить требуется практически любую планировку. Исключением служат лишь случаи косметического и частично инженерного изменения, например: перемещение розеток, перекладку полов или монтаж кондиционера. С полным списком подобных изменений можно ознакомиться в Жилищном Кодексе.

Чтобы узаконить перепланировку от вас сперва потребуется собрать пакет документов, который включает в себя:

• Заявку на перепланировку
• Документы, подтверждающие право собственности
• Техпаспорт/поэтажный план и экспликация (пояснение к архитектурному проекту), можно получить в БТИ
• Техническое заключение и проект новой планировки (его можно заказать в проектном бюро)
• Заверенное нотариусом согласие всех владельцев жилья на проведение работ (не требуется в случае, если они все присутствуют при подаче документов)

Первым этапом является разработка проекта перепланировки. Для этого можно обратиться в специализированное бюро, которое имеет регистрацию в СРО и допуск к рассматриваемым работам. На данном этапе нужно будет предоставить специалистам техническую документацию по квартире и дому в целом.

Имея проект и все необходимые документы, можно обращаться в Жилищную инспекцию, которая и принимает решения по перепланировкам. Для этого следует посетить местное отделение МФЦ (также можно подать онлайн-заявку и прикрепить к ней скан-копии всех документов с электронной подписью разработчика проекта).

Когда ЖИ зарегистрирует запрос, начнется процедура проверки информации. При проведении перепланировки по типовому проекту часто требуется осмотр помещения, который позволит узнать, можно ли осуществлять в нем планируемые работы. Максимальный срок принятия решения составляет 30 дней. В результате оформитель получает разрешение, либо обоснованный отказ.

Положительное решение действует в течение одного года с момента его принятия (предусмотрено продление на срок не более полугода). После выполнения всех работ потребуется вызвать инспекторов ЖИ и БТИ для принятия объекта. Соответствующие заявки также можно подать посредством МФЦ.

Ответственность за незаконную перепланировку

За самовольную перепланировку предусмотрен штраф:

• Для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей
• Для юридических лиц — варьируется в зависимости от региона, так как определяется законодательством субъектов РФ

Перепланировка – полезная процедура, которая может значительно преобразить квартиру и сделать ее намного комфортнее для жильцов. Она строго регламентируется законом, однако все требования и запреты наглядно отображены в Жилищном Кодексе. На согласование перепланировки при правильном подходе требуется не больше 1 месяца, крупные расходы также не предусмотрены (нужно будет только оплатить услуги проектного бюро).