Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Иногда приобрести квартиру в понравившейся новостройке не получается из-за того, что они уже были распроданы и застройщик попросту не предлагает покупку недвижимости. Однако это не значит, что все потеряно, так как можно попробовать купить жилье у дольщика. Подобные сделки выполняются посредством переуступки права собственности по договору долевого участия. Далее расскажем о данной процедуре, ее преимуществах и недостатках.

Что такое переуступка или цессия?

Переуступка прав требования по ДДУ, которая также именуется цессией, подразумевает передачу дольщиком права собственности и обязанностей по договору другому лицу. Стоит уточнить, что переуступка — это сделка по приобретению прав на недвижимость, а не самой недвижимости.

Зачастую продажей квартир по переуступке занимаются инвесторы, которые приобретают их на начальных этапах строительства, а потом продают почти законченное жилье по увеличенной стоимости. Также среди причин переуступки часто встречаются резкое изменение жизненных планов первого покупателя, либо возникновение каких-либо затруднений у застройщика, не вписывающихся в планы дольщика.

Виды переуступки прав

Всего можно выделить две ключевых разновидности переуступок:

• От физических лиц. В данном случае первым собственником недвижимости выступает физлицо, которое продает квартиру по личным причинам
• От юридических лиц. Продавцом выступает какая-либо организация. В большинстве случаев это подрядчики, с которыми застройщик расплачивался квадратными метрами недвижимости

Ключевое различие между данными видами переуступки заключается в порядке расчета. При продаже квартиры от физического лица допускается расчет в любой денежной форме, когда как если продавцом выступает юридическое лицо, обязательным является безналичный перевод по его реквизитам. При этом допускается он только после того, как договор был зарегистрирован в государственных органах.

Выбор квартиры и оформление сделки цессии

Покупка прав требования по ДДУ – довольно сложная юридическая процедура, которая делится на несколько важных этапов. Чтобы не стать жертвой мошенников и не попасть в затруднительную ситуацию, следует внимательно подготовиться и получить как можно больше информации. Ниже подробно разберемся со всеми этапами покупки недвижимости.

Проверить застройщика

Когда Вы нашли интересный для себя дом, в котором хотели бы приобрести квартиру, следует сперва проверить застройщика, ответственного за его возведение. Если здание только строится, необходимо узнать больше о других проектах компании – завершены ли они, были ли какие-то издержки в процессе строительства, каким получился итоговый результат, все ли дольщики получили свои квартиры и так далее.

Также нужно внимательно изучить планируемые сроки завершения и посмотреть, успевает ли застройщик выполнять поставленные задачи. Все это необходимо потому, что часто переуступка предлагается из-за издержек со стороны застройщика – дольщики не хотят рисковать и поэтому пытаются продать спорную недвижимость кому-то другому.

Узнать о причинах переуступки

Обязательно следует поговорить с лицом, которое уступает права на недвижимость. Возможно, продавец обнаружил какие-то недостатки или особенности квартиры, которые побудили его поменять свое решение и могут побудить к этому Вас. Нужно ненавязчиво расспросить об этом предыдущего дольщика и узнать, чем ему не понравилась квартира.

Если же причиной для переуступки прав является что-то другое, поводов для беспокойства остается значительно меньше.

Детальное ознакомление с ДДУ

Перед заключением сделки обязательно нужно удостовериться, что права на собственность принадлежат лицу, у которого вы покупаете ее. Рассматриваемый тип прав в большинстве случаев регистрируются договором участия в долевом строительстве. Он заключается с застройщиком (частный предприниматель или юридическое лицо), которому были предоставлены участок земли для строительства, а также соответствующее разрешение.

ДДУ обязательно регистрируется в ЕГРН и начинает действовать сразу после регистрации. Проверить его подлинность можно по штампу, который должен содержать фразу «произведена государственная регистрация договора». Располагается штамп на оригинальном экземпляре документа. Альтернативный способ – заказать выписку из ЕГРН с информацией о земельном участке, используемом для строительства.

Если ДДУ не был утвержден в государственных органах, покупать права на квартиру по нему не рекомендуется. Отсутствие госрегистрации свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

Также следует убедиться в том, что по правам ДДУ отсутствует залог. При наличии последнего на договоре ставится штамп с соответствующей фразой. Выписка из ЕГРН также будет содержать соответствующую информацию.

Перед покупкой прав также стоит изучить разрешение на возведение жилой недвижимости и проектную декларацию – это позволит убедиться в том, что дом будет построен. В случае предоставления земли для строительства в аренду застройщику, стоит ознакомиться с соответствующим договором. За период аренды компания должна полностью достроить дом и ввести его в эксплуатацию. В противном случае застройщик может испытать затруднения с продлением аренды, из-за чего строительство дома может задержаться.

Сбор необходимых документов

Для проведения процедуры переуступки потребуется собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки
• Оригинал договора долевого участия, заверенный Росреестром
• Договор переуступки прав и соответствующие приложения, в которых отображены все изменения (необходимы для того, чтобы изучить цепочку передачи прав)
• Согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенное нотариусом (при наличии таковых)
• Согласие застройщика (письменно)
• Справка об отсутствии задолженностей перед строительной организацией
• Разрешение банка и оригинальный ипотечный договор (в случае покупки права требования в ипотеку)
• Квитанция об уплате государственной пошлины. Ее величина составляет 2 000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц

Оформление и подписание договора

Оформление договора осуществляется письменно или нотариально. При этом он обязательно должен включать определенный набор информации:

• Условия, на которых права на собственность по ДДУ переходят от прошлого дольщика к новому в полном объеме
• Фиксированный размер оплаты, которая переводится предыдущему дольщику покупателем прав
• Характеристики недвижимости в соответствии с договором (адрес, площадь и т.д.)

После составления договора у нотариуса следует выбрать день, в который стороны предоставят необходимые документы в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки. Услуги оказываются в течение 5 (для нотариальной формы) и 9 (для письменной формы) дней с даты составления.

Особенности и риски переуступки

В соответствии с недавними законодательными изменениями в порядке продажи долевой недвижимости теперь кроме уступки непосредственно ДДУ переуступается еще и право на эскроу-счет, который был открыт прошлым дольщиком. Несмотря на то, что счет открывается на определенное лицо, право на использование средств с него может быть передано новому дольщику. Осуществляется это в дату госрегистрации соответствующего договора.

Еще одной особенностью рассматриваемого типа сделок является то, что при переуступке изначальный ДДУ не перестает действовать, в нем просто заменяется дольщик. То есть, имеющийся между застройщиком и первым участником договор не может быть скорректирован.

Новый дольщик принимает все зафиксированные в договоре обязательства предыдущего. В случае, если ДДУ будет признан недействительным, новый покупатель не сможет предъявить какие-либо претензии к строительной организации. Также существует вероятность того, что суд решит, что переуступка является незаконной, из-за чего застройщик полностью избавится от каких-либо обязательств перед конечным покупателем.

Дополнительный риск заключается в том, что можно приобрести права требования, которые ранее уже были переуступлены. Если лицо, являющееся одним из звеньев такой цепи обанкротится, права на требования квартиры конечного покупателя могут быть поставлены под сомнение. При этом если дом не достроен, покупателю не предоставляется помощь по праву добросовестного приобретения (она оказывается только при покупке готового жилья).

В ДДУ указывается изначальная стоимость покупки, как правило, в случае переуступки покупателю потребуется заплатить большую цену. Если впоследствии возникнут судебные разбирательства с застройщиком, штрафы, которые он должен будет выплатить новому дольщику, будут вычисляться исходя из стартовой, меньшей цены приобретения.

Уплачивается ли налог на продажу по переуступке?

Да, необходимо будет заплатить налог размером в 13%. Предусмотрена возможность снизить его при помощи имущественного вычета или снижения суммы дохода от продажи принадлежащего продавцу права. Налог не взимается при условии, что реализуемый объект был в собственности продавца более 5 лет.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке – довольно удобный вариант получить уже купленную кем-то недвижимость. При правильном подходе к покупке можно исключить какие-либо затруднения или подводные камни, которые могут всплыть в дальнейшем.