Продажа подаренной квартиры — какой размер налога?
По законодательству РФ, сделки с недвижимостью облагаются налогом. Это касается и продажи подаренного жилья. С правовой точки зрения, сделка рассматривается как получение доходов физическим лицом. Тем не менее, здесь предусмотрены льготы по НДФЛ, а в некоторых случаях уплата налога и вовсе не обязательна.
Размер НДФЛ при продаже квартиры, полученной в дар, составляет 13%. Обязанность по уплате налога вступает в силу сразу после продажи и действует в течение пяти лет.
При оформлении процедуры дарения недвижимости также взимается налог — 13% от кадастровой стоимости жилья, если даритель не является близким родственником. Возникает вопрос — придется ли платить налог повторно, если было принято решение квартиру продать.
Не все сделки облагаются налогом. В том числе, если налог уже был выплачен при получении недвижимости в дар. Доплатить придется только за разницу между кадастровой стоимостью квартиры и деньгами, которые были получены при продаже. Также в законодательстве предусмотрено понятие минимального срока владения. Оно может снять с собственника необходимость платить налог. В каких случаях можно не платить налог или существенно его снизить рассмотрим ниже.
Когда платить налог с подаренной квартиры не обязательно
Если квартира получена в дар, то продать ее можно в любой момент после вступления в собственность. Налог при продаже подаренной квартиры 2021 взимается не в каждом случае. Это зависит от срока нахождения жилья в собственности и близости родственных связей:
- 3 года и больше. Если квартира подарена близким родственником и находится в собственности более трех лет — налог на имущество платить не придется
- 5 лет и больше. Этот срок действует при дарении имущества любым человеком (или организацией), кроме близкого родственника. При продаже квартиры по прошествии пяти лет после вступления в собственность, налог уплачивать не нужно
В Семейном кодексе РФ дано определение близкого родства (статья 14 СК). Близкими родственниками считаются дети и родители, лица, находящиеся в браке, усыновленные дети и приемные родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры (полнородные и не полнородные).
Как уменьшить налог при продаже квартиры от близкого родственника
Каждому, кто продает квартиру, доступен необлагаемый вычет — 1 000 000 рублей. На его размер уменьшится сумма, которая облагается налогом. То есть, если квартира продана за 6 000 000 рублей, то налог рассчитывается с 5 000 000. Если стоимость недвижимости не превышает 1 000 000 рублей, то налог не придется платить совсем.
Новая система налогообложения позволяет снизить налог на продажу подаренной квартиры до конца минимального срока владения. Согласно поправкам в законе от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ при расчете суммы налога с продажи объекта дарения также учитываются расходы дарителя. Это правило действует при соблюдении следующих условий:
- Даритель является близким родственником
- Даритель не получал налоговый вычет при покупке квартиры
- Можно предоставить документы дарителя, подтверждающие покупку
Например, близкий родственник подарил вам недвижимость, приобретенную им за 3 000 000 рублей и сохранил документы на сделку. Налоговый вычет на приобретение не был получен. С момента получения квартиры или дома в подарок не прошло трех лет, но появилась необходимость ее продать. При продаже квартиры получено 5 000 000 рублей. В этом случае придется заплатить налог только с разницы этих сумм — 2 000 000 рублей. Если квартира продана за ту же стоимость, что и куплена, эти суммы будут взаимозачеты и налог платить не придется.
С целью уменьшения дохода можно воспользоваться только одним из способов. Например, если был применен вычет, полагаться на снижение НДФЛ за счет подтверждения затрат на приобретение жилья дарителем не стоит.
При одновременном совершении двух сделок — продажа жилья и покупка нового — вычет не используется. Вместо этого из суммы, полученной с продаж, вычитаются затраты на покупку нового жилья.
Если приобретенная недвижимость дороже проданного объекта, разницу компенсируют из налога с физических лиц, который был начислен по другим основаниям. На этот случай законодательством РФ установлено ограничение — 2 000 000 рублей. При оформлении ипотеки лимит увеличивается до 3 000 000 рублей.
Другие способы уменьшить налог от продажи подаренной квартиры
Есть еще несколько способов снизить налог от продажи, подаренной недвижимости.
Если квартиру подарил дальний родственник, то при оформлении процедуры дарения налог уже был выплачен. Так, если квартиру подарила двоюродная тетя (дальняя родственница), а кадастровая стоимость жилья составила 2 миллиона рублей. Сумма НДФЛ, которую необходимо выплатить за получение квартиры в дар, будет 260 000 рублей. Если через пару лет новый владелец продаст недвижимость за 2 500 000 рублей. Налог будет высчитываться только с разницы — 500 000 рублей. Его сумма составит 65 000 рублей.
Налог на недвижимость также не взимается, если жилье является единственным. То есть у лица, которое является продавцом по договору купли-продажи, не должно быть в собственности других недвижимых объектов.
У этого норматива есть исключения. Если покупатель дома или квартиры продал старое жилье в течение 90 дней, он не платит НДФЛ.
Изменения в налоговом законодательстве в 2021 году
В законодательство, касающееся сделок с недвижимостью, регулярно вносятся изменения. Приведем основные изменения, вступившие в силу с 1 января 20021 года:
- Введение прогрессивной налоговой шкалы. К лицам, годовой доход которых превышает 5 000 000 рублей, применяют повышенную налоговый коэффициент — 15%. Эти изменения коснутся не только граждан с высоким доходом. При продаже имущества стоимостью 5 000 000 рублей и выше также применяется пониженная налоговая ставка (15%)
- Обязательство по выплате НДФЛ появляется у собственника недвижимости, только если между приобретением прав на собственность и сделкой по продаже прошло меньше трех лет
- Лица без гражданства РФ освобождаются от налоговых обязательств после 5 лет нахождения имущества в собственности
- До 2021 года 13% высчитывались из инвентаризационной стоимости жилья. Но, в 2021 году, после проведения кадастровой переоценки государством, налог рассчитывается из кадастровой стоимости (если речь идет о продаже жилья — из суммы, которая была вручена). Её размер устанавливается в общем порядке без осмотра квартиры. Кадастровая стоимость может быть как меньше, так и больше рыночной