Покупка квартиры через эскроу счета
Многие люди, желающие приобрести недвижимость, боятся нарваться на мошенничество. С лета 2019 года появилась новая схема совершения сделок с недвижимостью - эскроу-счёт. Что это такое? Как купить недвижимость с помощью эскроу-счетов? В этой статье находится вся информация, необходимая для покупателя квартиры в новостройке.
Что такое счёт эскроу
Само понятие эскроу-счет пришло к нам с английского языка. Термин escrow в англоязычных странах означает условное депонирование (гарантированное сохранение договоров, счетов или сделок). В России эта функция появилась недавно и не просто так. Дело в том, что люди заключали сделки с застройщиками напрямую, а вскоре были обмануты. Поэтому государство решило обезопасить покупателей, а банки создали новый продукт, получивший название - эскроу счёт.
Счёт эскроу — это инновационный банковский счет, направленный на заключение успешной сделки между застройщиком и покупателем недвижимости. Такой вид банковского счета помогает безопасно заключить договор при покупке жилья, гарантируя выполнение обязанностей застройщика.
Как происходит весь процесс:
- Находим подходящий вариант квартиры
- Связаваемся с застройщиком
- Заключаем сделку и вносим денежные средства на эскроу-счёт, после чего она депонируется (замораживается)
Такая система создана с целью защитить интересы и финансовую безопасность дольщиков, если застройщик затянул стройку или обанкротился, то покупателю гарантированно вернут его денежные средства.
Как правило, счет эскроу открывается в том банке, в котором финансируется тот или иной многоквартирный дом. Это означает, что выбор банка остается за застройщиком. Поэтому деньги на счете эскроу — это гарантированное хранение денежных средств под недвижимость. А выгодная продажа квартир в момент стройки, в свою очередь, позволяет застройщику снизить кредитный процент.
Как купить квартиру в новостройке через эскроу
Система вложения денежных средств в строительство с помощью счета эскроу содержит в себе несколько этапов. Сначала застройщику необходимо получить разрешение на стройку и выбрать банк, в котором вскоре будет открываться счет. Затем будущий владелец недвижимости и застройщик заключают между собой сделку. В этом договоре должен быть прописан пункт, в котором говорится, что оплата будет происходить с помощью счета эскроу. Также необходимо заключение трехсторонней сделки об открытии счета в банке, который получил аккредитацию. Сделка по правилам заключается между банком, застройщиком и будущим владельцем квартиры.
В среднем договор и открытие счета оформляется в течение месяца. После того, как банк откроет счет, будущему владельцу квартиры нужно его пополнить на необходимую сумму, указанную в сделке. Далее покупателю следует ожидать окончания строительства. На момент стройки денежные средства будут храниться на счете в банке. По окончании застройщиком всех этапов строительства банк обязан перевести деньги со счета эскроу непосредственно в компанию застройщика.
Последним этапом такой сделки является оформление документов, свидетельствующих о том, что нынешний владелец по закону вступил в право собственности.
Плюсы и минусы, подводные камни сделки через счёт эскроу
У метода покупки квартиры с помощью счетов эскроу также имеются свои особенности. Иногда происходят такие ситуации, когда будущий владелец недвижимости отказывается от оплаченной им квартиры и хочет, чтобы ему вернули всю сумму. В такой ситуации договор покупки жилья расторгается, а деньги со счета возвращаются банку, который предоставил кредит. Затем деньги с первоначального взноса за недвижимость отдаются покупателю. Когда договор расторгается из-за застройщика (затянул со сроком стройки или обанкротился), денежные средства со счета возвращаются покупателю.
В отличие от ранее установленной системы, когда дольщикам не возвращали первоначальную сумму взноса, и они оставались должниками банка, сейчас, когда у застройщика возникают непредвиденные обстоятельства, банк забирает ранее выданный кредит, а покупателю возвращается его первоначальный взнос.
Деньги на счету остаются неприкасаемыми до окончания строительства многоквартирного дома, в случае если будущий владелец не решит расторгнуть договор об участии в долевой стройке и будет готов ожидать назначения нового застройщика. У банка, который выступает в качестве эскроу-агента, должна быть лицензия. Если она отозвана, то покупатель и застройщик должны найти другой банк для заключения нового договора. Государство при такой ситуации обеспечивает безопасность гражданам: деньги на счету застрахованы агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Таким образом, к основным преимуществам эскроу-счета относятся:
- Гарантированная финансовая безопасность
- Дольщик получит денежные средства только в том случае, если выполнит все свои обязанности
- Если кто-то из сторон примет решение о расторжении сделки, то счет автоматически будет закрыт, а денежные средства с него возвращаются покупателю
- Любой из документов, имеющий отношение к покупке квартиры посредством счета эскроу, будет считаться весомым доказательством как в пакете документов, так и как отдельная единица
- Счет для покупателей квартир открывается совершенно бесплатно
- Страхование денег на протяжении всего процесса по стройке (до 10 миллионов рублей)
- Этот счет невозможно арестовать, даже при наличии задолженностей покупателя
Помимо такого количества плюсов, счет эскроу обладает недостатками:
- В Российской Федерации мало банков, работающих с такими счетами
- Покупатель должен оплатить комиссию за открытие счета, примерно 0,7-1% от общей суммы. Однако в долевой сделке обслуживанием счета занимается застройщик
Вывод
Подводя итоги, можно смело заявить, что счет эскроу является для России нужным ноу-хау. Благодаря таким технологиям простой обыватель сможет без труда обезопасить свои сбережения и быть уверенным в том, что в конечном итоге он получит ключи от заветной квартиры.