Турецкое право собственности

Турецкое право отличается от привычных европейских стандартов покупки-продажи и распоряжения недвижимостью. В Турции есть свои традиции оформления документов и подтверждения прав на владение землей или квартирой. Эти правила могут показаться по началу сложными и запутанными. Но на самом деле гибкость правил предлагает множество вариантов владения и использования. Чтобы разобраться в этих тонкостях права на недвижимое имущество, потребуется немного времени и отказ от привычных стереотипов. А начнем с самого важного документа, подтверждающего, что вы обладатель недвижимости – Тапу.

Tapu – свидетельство на право собственности 

В Турции активно развивается строительство. Здесь постоянно перестраивают или реконструируют сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Поэтому право на собственность фиксируют поэтапно. Это дает возможность рынку развиваться динамично.

Главный документ на подтверждение собственности для гражданина Турции или иностранца – Tapu (ТАПУ). Указанные в нем данные фиксируется в общетурецком реестре. Он сохраняет все актуальные сведения о владельце. На руки выдается бумажный документ, который всегда можно восстановить или распечатать заново через запрос в госорганы.

Есть два самых распространённых вида Tapu:

• Kat İrtifaklı Tapu

• Kat Mülkiyetli Tapu

ВАЖНО: покупая недвижимость, собственник приобретает и участок земли, которой расположен под ним. В турецком законодательстве приобретение дома без права на землю, невозможно. В Тапу вносятся данные как о квартире или доме, так и о земельном участке. Есть и особенность– сведения о размере недвижимости прочие технические данные указывают в отдельном документе – техпаспорте.

Право собственности заверенное ТАПУ – бесспорное и его нельзя изменить в суде или другой инстанции. Хотя есть одно исключение – наличие долгов перед государством. За неуплату налогов турецкие власти даже без решения суда могут наложить временное ограничение распоряжением до выплаты задолженности.

Принципиальное отличие İrtifaklı от Mülkiyetli – уровень готовности жилья и налоговая ставка. Kat İrtifaklı Tapu – это право обладания собственностью, которая еще находится в стадии завершения строительства. Это что-то вроде документов, подтверждающих обладание “незавершенкой”..

ВАЖНО: на практике большинство турецкого жилья – около 70% – имеет статус Kat İrtifaklı. Особенно популярно Kat İrtifaklı в новостройках. Турецкие граждане не очень беспокоятся об этом статусе, поскольку по факту, его обладатель имеет те же права, что и собственник Mülkiyetli.

Получение ТАПУ в виде Kat Mülkiyetli – это право на обладание полностью оформленным имуществом, готовность которого подтверждена муниципальными органами власти. Такое имущество вноситься в специальные реестры и обозначается как “bağımsız bölüm” – “самостоятельная часть жилья”. Власти подтверждают, что проект выполнен согласно всех технических норм и требований. Не все владельцы переоформляют недвижимость в этот статус. Причин несколько, но самая важная – другой уровень налогов.

Турецкие власти намерены решить эту проблему и планируют принять ряд решений, которые дадут право муниципалитетам самостоятельно оформлять статус Kat Mülkiyetli, после завершения строительства. Это позволит нарастить налоговую базу, но пока что это только в планах властей.

Ограничения на право собственности для иностранцев

Турецкие граждане могут покупать и продавать свою собственность без ограничений, а вот иностранцам сделать это немного сложнее. Все из-за специфики Турции, которая имеет зоны военной активности, а также территории, где периодически происходят приграничные конфликты. Например, покупатель-иностранец не может завершить сделку без согласования с военным комитетом. Несмотря на то, что в большинстве случаев это обычная формальность, все же покупка в зоне военных и стратегических интересов Турции, может быть отклонена. В основном речь идет о приграничных территориях. В частности под запрет на покупку гражданам РФ подпадают такие приграничные города и районы: Синоп, Самсун, Гиресун, Трабзон, Гюмючхане и другие.

ВАЖНО: ограничение на согласование с комитетом требуется только для первого иностранца, который решил купить недвижимость. То есть экспертиза сделки военным ведомством проводиться один раз для одного объекта.

Есть и еще некоторые ограничения, например по размеру покупаемой недвижимости: в одни руки гражданин другой страны не может приобрести более 30 га земли. Также есть ограничение для тех, кто хочет купить много земли в одном месте. Более 10% земельных участков в отдельном регионе иностранцу не продадут.

Данные о собственности в турецком техпаспорте

Iskan или искан – это турецкий техпаспорт на жилье. В Турции их выдают в двух видах – для владельца и для застройщика. Для индивидуального собственника важно иметь на руках Ferdi Iskan. Это – технический паспорт на квартиру или по-турецки yapı kulanma izni. В этом документе указывается вся важная информация о квартире или доме:

• общая площадь и детальные данные о площади комнат

• этажность

• наличие технических помещений, коммуникаций и прочее

Если ранее такой документ должен был получать только собственник во время покупки, то сейчас его оформляют за свои деньги застройщики. Поэтому при покупке, техпаспорт Ferdi Iskan должен уже быть оформлен. Важно его получить и сохранять, поскольку этот документ выдается один раз и не дублируется при перепродаже квартиры или дома.

Если Ferdi Iskan нет, поскольку ранее полное право на владение не оформлялось, его несложно получить в первый раз. Но только, если оформлен Genel Iskan – техпаспорт на всю застройку. Из общедомового техпаспорта просто делают документальную “вырезку” по размерам и параметрам квартиры.

Вывод

Право на недвижимость оформить в Турции достаточно просто. Лояльная и гибкая система фиксирования владения, помогает получить все документы с минимальной бумажной волокитой. Однако из-за особенностей географического расположения и военно-политических особенностей страны, есть определенные ограничения на покупку недвижимости иностранцам. Все эти особенности, а также наличие уникальных правил оформления права собственности следует учитывать при принятии решения о покупке. В том числе, не забывать о разных “уровнях” Тапу и разновидностях техпаспорта.